CEO VietBuildings: Rủi ro trong quản lý tòa nhà thảm khốc không kém tai nạn máy bay

Cùng với sự xuất hiện hàng loạt các cao ốc ở mọi miền cả nước, quản lý bất động sản ra đời như một nhu cầu thiết yếu cho quá trình vận hành, hoạt động của tòa nhà. Tuy là một ngành nghề còn khá mới mẻ nhưng các doanh nghiệp Việt hoạt động trong lĩnh vực “làm dâu trăm họ” này đang nỗ lực không ngừng để cải thiện chất lượng dịch vụ nâng cao tính chuyên nghiệp để đủ sức cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại. Trong tương lai, quản lý tòa nhà hứa hẹn là mảnh đất màu mỡ để đầu tư, làm gia tăng giá trị cho dự án bất động sản.

Để hiểu thêm về thị trường dịch vụ quản lý tòa nhà, phóng viên Reatimes có cuộc trao đổi cùng Ths. Luật sư Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings).

PV: Thưa Ths. Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, ông đánh giá như thế nào về thị trường quản lý tòa nhà Việt Nam? Liệu doanh nghiệp Việt trong lĩnh vực này có đang lép vế so với các doanh nghiệp ngoại?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Hiện tại, ở Việt Nam, các công ty hoạt động trong lĩnh vực quản lý tòa nhà tương đối nhiều. Nhưng trong bất kỳ lĩnh vực nào thì chủ doanh nghiệp phải có "background" - kiến thức nền vững chắc thì doanh nghiệp mới phát triển được. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý tòa nhà thì "background" của người đứng đầu tổ chức lại càng quan trọng. Tuy nhiên, hiện thị trường rất hỗn độn khi ai cũng có thể đứng ra mở công ty, khởi nghiệp về lĩnh vực này. Một nhân viên kỹ thuật làm được mấy năm rồi về mở công ty hay nhân viên bảo vệ cũng mở công ty quản lý... vì quan niệm rằng, quản lý tòa nhà chỉ cần vài người bảo vệ, làm vệ sinh, kỹ thuật. Đó là sai lầm nghiêm trọng.

Ths.Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO VietBuildings

Ths. Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - CEO VietBuildings.

Khác với công ty quản lý bất động sản khác, VietBuidings có sự tiếp cận, hướng đi riêng trong việc phát triên vì tôi vừa làm luật sư, vừa tham gia giảng dạy quản lý bất động sản nên có nhiều cơ hội trong việc tìm kiếm cái mới. Tôi thấy rằng, tầm nhìn và quản lý của doanh nghiệp khác với những doanh nghiệp khác.

Thứ nhất là không quản lý bằng mọi giá nếu như dự án không tuân thủ đúng, đầy đủ theo quy định của  pháp luật. Thứ hai là có sự đầu tư, xây dựng các quy chuẩn của công ty; xây dựng nguồn nhân lực chất lượng cao… đáp ứng tốt các yêu cầu của các khách hàng khó tính nhất, đòi hỏi chất lượng cao nhất (như Nhật Bản, Singapore…). Theo thời gian, các dịch vụ của VietBuildings được công đồng chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân sử dụng thích thú, hài lòng.

So với mặt bằng chung thì chúng tôi chỉ thua các doanh nghiệp ngoại về giá cả dịch vụ. Các công ty nước ngoài có lợi thế là ký được giá dịch vụ cao, đồng nghĩa với việc trả lương nhân viên cao. Ngành dịch vụ quản lý toà nhà khác với những ngành khác trong xã hội. Bởi quản lý tòa nhà không đòi hỏi hàm lượng chất xám cao ngoại trừ CBNV là giám đốc, phó giám đốc ban quản lý, kỹ sư trưởng, chuyên viên chăm sóc khách hàng. Với hàm lượng chất xám ít và lương trả cho người lao động cao chắc chắn họ có nguồn nhân sự tốt. Ví dụ như Vinhomes trả lương cho nhân viên vệ sinh hay bảo vệ làm việc 8h/ngày từ 7 triệu đồng/tháng. Chắc gì sinh viên đại học mới ra trường đã có mức lương đó?

Làm nghề dịch vụ vất vả nhưng VietBuildings là đứa con tinh thần mình nên chúng tôi rất tâm huyết. Thời điểm cách đây 1 – 2 năm, nhiều đơn vị có ý định mua lại hoặc cổ phần nhưng tôi từ chối vì mình ấp ủ và dành nhiều thời gian, tâm sức đến thời điểm hiện nay.

PV: Theo ông, doanh nghiệp quản lý tòa nhà trong nước cần làm gì để nâng cao năng lực cạnh tranh với đơn vị nước ngoài?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý tòa nhà cần phải chuyên nghiệp hơn; có chiến lược phát triển rõ ràng; chú trọng nguồn nhân lực chất lượng cao; phải đầu tư vào doanh nghiệp mình công nghệ quản lý toà nhà hiện đại với xu thế 4.0 hiện nay…

PV: Ông có thể chia sẻ những rủi ro thường gặp trong lĩnh vực quản lý tòa nhà?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Nghề nào cũng có rủi ro. Nhưng rủi ro trong quản lý tòa nhà thì cũng thảm khốc không kém tai nạn máy bay. Ví dụ như vụ cháy Carina (TP.HCM), cháy quán karaoke trên đường Trần Thái Tông (Cầu Giấy, Hà Nội),... còn rủi ro hàng ngày thì nhiều vô kể liên quan đến điện nước, kỹ thật, thang máy.

Đặc biệt là rủi ro liên quan đến tranh chấp. Thuần túy liên quan giữa doanh nghiệp cũ và doanh nghiệp mới. Nếu êm đẹp thì không sao nhưng khi có tranh chấp thì nan giải. Nhiều tranh chấp xảy ra giữa các đơn vị quản lý của chủ đầu tư, ban quản trị và đơn vị quản lý mới được ban quản trị ký hợp đồng thuê. Chủ đầu tư không chịu bàn giao quỹ bảo trì hay phân định ranh giới chung riêng…

Mình hay chia sẻ vui với anh em là nghề quản lý tòa nhà có thể liệt kê vào nhóm ngành nghề độc hại. Khi mà giám đốc ban quản lý tòa nhà phải chịu nhiều sức ép từ nhiều phía, từ cư dân, ban quản trị đến chủ đầu tư. Độc hại về tiếng ồn và luôn phải làm việc căng thẳng.

PV: Vậy làm thế nào để hạn chế rủi ro?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Về nguyên nhân khách quan hoàn toàn không kiểm soát được như vụ cháy Carina vừa qua. Thang máy đi tự nhiên tuột tầng nhất là chung cư xã hội, thu nhập thấp hoặc các hiện tượng rơi các vật trên cao xuống.

Chủ quan là do công tác huấn luyện đào tạo của doanh nghiệp. Thứ hai là "background" của chủ doanh nghiệp. Ví dụ như làm bác sỹ thì phải học y khoa ra nhưng ông chủ quản lý tòa nhà thì vô tội vạ. Phần lớn là nhận thức của chủ doanh nghiệp đối với quản lý tòa nhà. Người ta không biết rằng, có rất nhiều nội dung, rủi ro họ không lường trước được. Trong doanh nghiệp quản lý tòa nhà, số lượng đông nhưng trình độ không cao thì cách thức quản lý, quy trình quản lý, công nghệ quản lý phải như thế nào? Vừa mang tính chất quy trình chuẩn, hiện đại nhưng phải dễ hiểu, dễ tiếp cận, khi thực hành hiệu quả cao.

PV: Thực tế, có nhiều chủ đầu vừa bao thầu xây dựng dự án vừa tự lập nên đơn vị quản lý tòa nhà cho mình nhưng sau một thời gian hoạt động kém hiệu quả. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Chủ đầu tư trước đây, như Vingroup, họ làm thương hiệu Vinhome rất thành công. Nhiều chủ đầu tư thành lập ra công ty quản lý tòa nhà của mình kể cả liên doanh với nước ngoài, một số chủ đầu tư mở ra đơn vị quản lý phục vụ cho dự án. Thế nhưng, sau một thời gian thì gần như không hiệu quả. Do các chủ đầu tư là người kinh doanh bất động sản, chỉ mong muốn bán nhà xong là xong, còn việc môi giới bất động sản (bán nhà), và quản lý bất động sản lại không để ý.

Bên cạnh đó, trước đây, có Quyết định 08 và bây giờ là Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành, việc thành lập ban quản trị rất sớm trong vòng 12 tháng sau khi bàn giao và khi có đủ 50% chủ sở hữu nhà về ở thì tiến hành. Khi bàn giao nhà thì vai trò chủ đầu tư cũng hết. Khi đó, dân họ ký với đơn vị nào là quyền của họ. Vì vậy, xu hướng chủ đầu tư thành lập đơn vị quản lý toà nhà của mình dần ít đi.

Tôi có một lời khuyên cho chủ đầu tư là xã hội phân công mỗi người làm một mảng, hãy tập trung làm tốt mảng đầu tư. Mảng bán nhà để cho các sàn phân phối bất động sản; mảng quản lý tòa nhà, quản lý bất động sản để cho các doanh nghiệp quản lý phụ trách chứ đừng có "ôm" tất.

PV: Ông có thể bật mí cách làm thế nào để lựa chọn đơn vị quản lý tòa nhà uy tín?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Điều đầu tiên là chọn những đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm, ít nhất từ 5 năm trở lên. Thứ hai là doanh nghiệp có uy tín và xem chủ doanh nghiệp như thế nào, tránh găp phải giám đốc bỏ trốn, doanh nghiệp nợ lương… Trong một "biển rộng" thì các chủ đầu tư cần lựa chọn đơn vị uy tín nhờ sự đánh giá của cộng đồng. Nhiều chủ doanh nghiệp không uy tín thì không có gì để mất.

PV: Xin ông đánh giá về triển vọng của thị trường quản lý tòa nhà trong thời gian tới?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Thị trường quản lý tòa nhà trong thời gian tới sẽ có sự phân cấp rõ ràng, các công ty quản lý cấp cao và công ty nhỏ. Chắc chắn, người dân dần dà theo thời gian sẽ bỏ tư tưởng là đơn vị nào chào giá rẻ sẽ sử dụng. Thông thường, giá rẻ thì chất lượng sẽ không được tốt. Người dân dần dần sẽ hiểu được điều đó. Cần có mức giá dịch vụ đúng chuẩn để đáp ứng nhu cầu tối thiểu cho người lao động trong các công ty quản lý. Vì lương người lao động Việt Nam đã thấp rồi, đặc biệt lao động phổ thông nhưng nhiều đơn vị quản lý tòa nhà Việt Nam trả cho người lao động vệ sinh, kỹ thuật, bảo vệ… thấp hơn cả lương cơ bản. Tôi nghĩ tới đây, sẽ không còn việc đó nữa và người dân đại diện ban quản trị sẽ sớm nhận thức được điều đó.

PV: Ông có thể chia sẻ cơ duyên ông đến với lĩnh vực quản lý tòa nhà là như thế nào?
CEO Nguyễn Minh Tuấn: Khi làm tư vấn luật, tôi đã tư vấn rất nhiều cho các chủ đầu tư. Tôi thấy rằng, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc xây nhà xong để bán. Họ không quan tâm đến lĩnh vực quản lý bất động sản và chẳng qua, họ sinh ra dịch vụ quản lý bất động sản để phục vụ dự án của họ thôi, không mang tính chất chuyên nghiệp, không đặt nặng vấn đề lỗ lãi trong công tác quản lý.

Dần dà theo sự phát triển của thị trường bất động sản, nhiều chung cư cao cấp ra đời, đã xuất hiện những chủ đầu tư quan tâm và phát triển thành công việc quản lý bất động sản như Vingroup với thương hiệu Vinhome nhưng số chủ đầu tư đạt được thành tựu lớn như vậy không nhiều trên thị trường hiện nay. Do vậy, tôi thấy cần phải có công ty chuyên về quản lý bất động sản mà tôi cũng xác định là chuyên về quản lý tòa nhà.

Công ty TNHH Quản lý tòa nhà Việt – VietBuildings thành lập từ năm 2011. Thời điểm đó trở về trước, ít người biết vì chưa có khái niệm quản lý tòa nhà, chưa có nhiều cao ốc như hiện nay… VietBuildings là một trong số ít các doanh nghiệp của Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực này, trước đấy chỉ có một vài doanh nghiệp, chủ yếu là doanh nghiệp nước ngoài như Savills hay CBRE. Bản thân mình thời điểm đó cũng chưa hình dung ra hết các thuận lợi và khó khăn trong quá trình quản lý tòa nhà. Sau đấy, vừa làm vừa nghiên cứu mô hình các nước trên thế giới và ứng dụng vào công ty.

VietBuildings cũng có thuận lợi là có công ty CP An ninh ASC Việt Nam, có luật sư sẵn sàng tư vấn, giải quyết mọi tranh chấp trong quá trình quản lý vận hành giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân. Dần theo thời gian thì VietBuildings đã khẳng định được thương hiệu, uy tín trên thị trường quản lý toà nhà Việt Nam. Bằng chứng là được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận là đơn vị duy nhất chuyên về dịch vụ quản lý bất động sản/toà nhà văn phòng/toà nhà chung cư tại Việt Nam; năm 2017 nhận bằng khen tại Hội nghị thường niên về bất động sản diễn ra tại FLC Quy Nhơn. Đây là một động lực để VietBuildings chuyên tâm hơn.

PV: Vừa là một luật sư, vừa là CEO của VietBuildings lại vừa là người trực tiếp đứng lớp tham gia giảng dạy các khóa đào tạo về quản lý bất động sản, chắc hẳn lịch làm việc của ông rất bận rộn? Làm thế nào để ông có thể cân bằng cuộc sống cá nhân và đảm nhận tốt các vai trò?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: Đó là sự đam mê và các công việc đều hỗ trợ nhau: Tư vấn luật cho các chủ đầu tư, ban quản trị; quản lý các dự án toà nhà và tham gia giảng dạy về quản lý bất động sản tại các cơ sở đào tạo (các trường đại học, các Viện nghiêu cứu, Trung tâm theo quy định của pháp luật)… Đặc biệt, thông qua truyền thông, được biết các vụ cháy nổ hoặc sự cố kỹ thuật dẫn đến các tai nạn thậm chí tử vong do sự kém hiểu biết của người dân thì bản thân càng yêu nghề, và thấy trách nhiệm của mình cần cố gắng nhiều hơn nữa để góp công sức nhỏ bé vào nghề quản lý toà nhà tại Việt Nam. Và tự nhiên mọi mệt mỏi tan biến.

PV: Ông có thể chia sẻ về dự định phát triển của Vietbuildings trong thời gian tới?

CEO Nguyễn Minh Tuấn: VietBuildings hiện có hơn 3.000 nhân viên, hầu hết đã có chứng chỉ quản lý nhà chung cư. Hiện công ty có trụ sở và các chi nhánh ở Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM. Cuối năm nay, chúng tôi sẽ mở thêm chi nhánh ở Vinh, Nghệ An.

Dự định, VietBuildings sẽ củng cố ổn định trên 4 thị trường, Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nghệ An. Hoạt động xuyên suốt là quản lý tòa nhà chung cư, hỗn hợp và sẽ tiếp tục phát huy các giá trị gia tăng tốt nhất cho cộng đồng cư dân trong các dự án quản lý.

Trong thời gian tới, doanh nghiệp sẽ quản lý các mảng như siêu thị tiện ích VietMart, trường mầm non, nhà hàng; Tiếp tục nâng cao chất lượng dịch vụ kỹ thuật gia tăng qua công nghệ phần mềm tương tác giữa ban quản lý và cư dân, đáp ứng nhu cầu từng căn hộ trong toà nhà; Lựa chon đối tác ngoại hiểu và chia sẻ cơ hội, hợp tác thành công với VietBuildings.

PV: Chúc những dự định của VietBuidings sớm thành hiện thực! Reatimes trân trọng cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Hà Nguyên (thực hiện)

Nguồn: reatimes.vn