Chạy đua bảo lãnh dự án condotel: Ngân hàng có bị mắc kẹt?

.

 

Dự án Golden Peak Nha Trang
Vietcombank: "Quán quân" bảo lãnh dự án condotel!

Được biết, nhờ xây dựng chiến lược đúng đắn và thực hiện tốt các chỉ tiêu kế hoạch phù hợp với từng giai đoạn phát triển, trong những năm gần đây, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam Vietcombank đã liên tiếp để khẳng định vị trí dẫn đầu hệ thống ngân hàng về quy mô lợi nhuận.

Tuy nhiên, khi đi sâu vào tìm hiểu, có thể thấy, hoạt động tín dụng của Vietcombank thường xuyên có liên quan đến khoản bảo lãnh cho phân khúc bất động sản condotel. Thậm chí, đây còn là ngân hàng tích cực tham gia hợp tác ba bên giữa chủ đầu tư và khách hàng để kinh doanh loại hình này ở những thị trường condotel giao dịch sôi động nhất.

Cụ thể, tại Phú Quốc, Vietcombank đã và đang triển khai chương trình hỗ trợ tài chính cho khách hàng khi muốn mua căn hộ và biệt thự tại một dự án Sonasea Condotel & Villas do CEO Group làm chủ đầu tư. Với dự án này, Vietcombank hỗ trợ 50% giá trị căn hộ, thời gian tài trợ 15 năm với lãi suất 0% cho đến khi người mua nhận nhà hoàn thiện.
Dự án Sonasea Condotel & Villas Phú Quốc

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, cụ thể là Dự án Pan Pacific Đà Nẵng Resort, chủ đầu tư là CTCP MBLand Tokin Property đã đưa ra cam kết hỗ trợ khách hàng vay tới 70% giá trị căn hộ, biệt thự, tối thiểu trong 5 năm và tối đa 20 năm với phí trả nợ trước hạn trong vòng 12 tháng. Theo đó, khoản hỗ trợ này do ngân hàng MBBank và Vietcombank giúp sức, với mức lãi suất hỗ trợ tối đa là 8%.

Tại Nha Trang, Công ty Đỉnh Vàng Nha Trang - Chủ đầu tư dự án condotel cao cấp Golden Peak Nha Trang cũng công bố ngân hàng hỗ trợ vay vốn, bảo lãnh của dự án chính là Vietcombank. Đối với dự án Golden Peak Trần Phú, Vietcombank còn hỗ trợ khách hàng vay vốn với lãi suất thấp đến khi nhận nhà.

Bên cạnh đó, Vietcombank cũng là đơn vị hỗ trợ tài chính tại dự án Gold Coast Nha Trang của chủ đầu tư là CTCP Thanh Yến. Theo đó, Vietcombank sẽ tiến hành hỗ trợ cho các khách hàng mua căn hộ với tổng vốn đầu tư lên tới 1.600 tỷ đồng và sẽ hỗ trợ vốn vay cho toàn bộ các khách hàng có nhu cầu đầu tư dự án này.

Theo thỏa thuận ký kết, Ngân hàng Vietcombank Khánh Hòa sẽ là ngân hàng duy nhất đồng hành cùng dự án Gold Coast Nha Trang của công ty Thanh Yến. Cụ thể, Vietcombank cho phép nhà đầu tư vay tới 70% giá trị căn hộ theo hợp đồng với chính tài sản thế chấp là chính căn hộ đó.

Dự án Gold Coast Nha Trang

Ngoài ra, tại Quảng Ninh, hiện Vietcombank đang triển chương trình hỗ trợ tài chính cho dự án Citadines Condotel Hạ Long do BIM Group làm chủ đầu tư.

Theo chính sách, Vietcombank sẽ cho nhà đầu tư vay tối đa 70% giá trị căn hộ với thời gian vay tối đa là 15 năm và áp dụng mức lãi suất 0% trong 2 năm đầu.

Vietinbank cũng "chống lưng" nhiều dự án

Cũng là một Ngân hàng nhà nước có lợi nhuận bốn con số, hoạt động tín dụng của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Vietinbank đang tăng trưởng đều đặn hàng năm. Trong đó, ông lớn này cũng không hề bỏ qua “miếng bánh béo bở” mang tên condotel với việc tham gia bảo lãnh cho hàng loạt dự án lớn.

Theo đó, tại thị trường Nha Trang, hiện Vietinbank đang tham gia bảo lãnh dự án và hỗ trợ cho khách hàng khi mua căn hộ tại Swisstouches La Luna Resort của chủ đầu tư Marina Hotel .JSC.

Cụ thể, Vietinbank - chi nhánh Thành An là đối tác tài trợ vốn cho khu A gồm hai tòa Luxury và Diamond, đồng thời, khách hàng khi mua căn hộ nghỉ dưỡng của Swisstouches La Luna Resort còn được ngân hàng này hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ với 0% lãi suất trong 12 tháng, ân hạn nợ gốc 12 tháng.

Dự án Swisstouches La Luna Resort 

Trong khi đó, tại Khánh Hòa Ngân hàng Vietinbank được lựa chọn là ngân hàng bảo lãnh cho dự án The Arena Cam Ranh của chủ đầu tư là CTCP Đầu tư Xây dựng Vịnh Nha Trang để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tại đây, Vietinbank áp dụng chính sách bảo lãnh hỗ trợ cho khách hàng vay đến 70% giá trị căn hộ và hưởng lãi suất 0% cho đến khi nhận bàn giao căn hộ. Thời hạn vay vốn lên tới 15 năm kể từ ngày Ngân hàng giải ngân khi mua căn hộ.

Còn tại thị trường Đà Nẵng, Ngân hàng VietinBank được giới thiệu là đối tác tài trợ vốn và bảo lãnh cho dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng.

Được biết, dự án này có tổng số vốn đầu tư ước tính khoảng 10.000 tỷ đồng. Đặc biệt, PPC An Thịnh Đà Nẵng đã hợp tác với Ngân hàng VietinBank để hỗ trợ cung cấp tín dụng cho dự án, cũng như bảo lãnh quyền lợi cho các khách hàng với mức hỗ trợ vay vốn lên tới 70% với lãi suất vay 0% cho đến khi bàn giao nhà.

Dự án Wyndham Soleil Đà Nẵng

Sự tăng trưởng quá nóng của phân khúc Condotel không chỉ hấp dẫn đối với nhà đầu tư (từ những ông lớn đến những nhà đầu tư nhỏ lẻ) mà còn là "miếng bánh thơm" của các ngân hàng. Do vậy, cũng dễ hiểu khi Vietcombank hay Vietinbank lại đầu tư mạnh cho condotel thông qua hợp tác các bên, vì lĩnh vực này vẫn được định nghĩa là cho vay cá nhân.

Ngân hàng có bị mắc kẹt?

Đối với nhà đầu tư cá nhân, khi đầu tư condotel, khách hàng thường rất quan tâm đến chính sách bán hàng, nhất là sự hỗ trợ từ ngân hàng liên kết. Vì vậy, việc vay vốn ngân hàng để đầu tư như một “bảo hiểm” an toàn trong việc đầu tư.

Trên thực tế, sản phẩm condotel vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hoạt động tín dụng trong hệ thống ngân hàng hiện nay.

Cụ thể, giới nghiên cứu đã nhiều lần chỉ ra những rủi ro cho cả các nhà đầu tư và ngân hàng khi tham gia vào phân khúc này. Rất nhiều những câu hỏi về condotel, như: Condotel là sản phẩm kinh doanh, dịch vụ như khách sạn, nhà nghỉ hay căn hộ hay hình thức nào thì hợp lý? Luật nào để quản lý loại hình bất động sản này?...

Nếu có tranh chấp pháp lý giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp, ai sẽ đứng ra giải quyết? Tỷ suất lợi nhuận 8 - 12% mỗi năm các chủ đầu tư đưa ra có thật sự là một con số hấp dẫn hay chỉ là "lời hứa gió bay"? Lãi suất một số chủ đầu tư cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp là 10 - 15%/năm, lãi suất vay ngân hàng 0% trong từ 10 - 15 hay 25 năm, nhưng nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì ai đứng ra chịu trách nhiệm, ai đứng ra bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư nhỏ lẻ? Lúc đó, ngân hàng liệu có "chết đứng" với khoản bảo lãnh trên?...

Chưa kể, nếu có phát sinh các tình huống bất lợi, như chủ đầu tư không trả đúng lợi nhuận theo cam kết, chủ đầu tư phá sản, chủ đầu tư bán lại dự án cho một chủ đầu tư khác,... thì điều khoản bảo vệ người mua sẽ như thế nào? Khi đó, ngân hàng có thể bị thiệt hại ra sao với những khoản đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng?

Thực tế việc tranh chấp sở hữu căn hộ condotel đã từng diễn ra ở một vài dự án, khi quyền lợi của người mua không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết.

Ví như, vụ tranh chấp tại dự án Bavico, Nha Trang (Khánh Hòa) là minh chứng, qua đó cho thấy khả năng chủ đầu tư không thể thực hiện được cam kết lợi nhuận. Đồng thời, là điển hình cho sự thiếu trách nhiệm của chính quyền khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư sai lệch, tạo điều kiện cho chủ đầu tư “lừa” hàng loạt khách hàng.

Chính vì vậy, một khi mọi chuyện đổ vỡ, chủ đầu tư “phủi tay”, thì miếng bánh lợi nhuận sẽ không còn và người lĩnh hậu quả không ai khác chính là nhà đầu tư cá nhân. Khi đó, các Ngân hàng sẽ bị mắc kẹt ở giữa.

Nếu tình trạng này không nhanh chóng giải quyết, thì có nhiều khả năng những khoản cho vay đó sẽ biến thành nợ kém chất lượng, nợ xấu, ảnh hưởng không nhỏ đến chính hoạt động tín dụng của Ngân hàng.

Trong khi thị trường condotel đang có xu hướng chững lại, nguồn cung vẫn tiếp tục gia tăng và không ít nhà đầu tư cá nhân đang phải bán lại các khoản đầu tư liên quan đến condotel, thì nguy cơ tăng nợ xấu đối với các ngân hàng mở rộng cho vay, bảo lãnh các dự án condotel là điều khó tránh.

Mới đây, tại buổi lễ công bố báo cáo tình hình giao dịch bất động sản quý III/2018, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong Quý III/2018 hầu hết ở các vùng phát triển mạnh về BĐS nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng, ngoại trừ ở Nha Trang có dự án Lanuna mở bán lần đầu ra thị trường. Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm Condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm.

Tại Đà Nẵng, số lượng sản phẩm hiện đang chào bán ra thị trường BĐS là 8.061 sản phẩm bao gồm cả các sản phẩm đã chào bán từ các Quý trước và các năm trước. Trong đó tập trung tại các dự án của các chủ đầu tư như: Hyatt Regency Da Nang, Ocean Suite, Olalani, Coco Bay, Mường Thanh, Anfanam, Hòa Bình, Furama,… Số lượng bán trong Quý III : 294 sản phẩm.

Ở Nha Trang, Quý III tiếp tục ghi nhận nguồn cung chào hàng mới từ các dự án Hudbuilding Nha Trang, Ariyana, Panarama,… mở chào bán mới khoảng trên 1000 căn nâng tổng số nguồn hàng Condotel Nha Trang lên 12000 căn. Tỷ lệ hấp thụ từ các dự án mới được chào bán trong Quý III/2018 chỉ đạt khoảng 20%. Theo thống kê lượng giao dịch của sản phẩm Condotel tại Khánh Hòa đạt 789 sản phẩm, giảm mạnh so với Quý I và Quý II/2018.

Được biết, tính trạng này có thể xuất phát từ những nguyên nhân như: Ngân hàng nhà nước xiết chặt cho vay BĐS nên dòng vốn đổ về thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng giảm mạnh. Bên cạnh đó các chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm Condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

Trong đó, "vấn đề pháp lý cho Condotel hiện nay đang là một trở ngại lớn trong việc giao dịch các sản phẩm Condotel. Cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hề có bất kỳ một quy định hay văn bản cụ thể nào cho sản phẩm này", ông Đính chia sẻ.

Ánh Phượng

Theo SHTT

 

 

Nguồn: kinhdoanhnet.vn